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          百傢上市房企凈資產收益率觀察 超30傢低於10%

          来源:     添加时间:2020-06-21

          中國網地產 甘逗/文 凈資產收益率(ROE)是評價企業自有資本及其積累獲取報酬水平的綜合性指標,反映公司管理層的資產管理及財務控制能力,以及食品企業的盈利能力。

          根據杜邦分析法,ROE=利潤率×總資產周轉率×權益衛生乘數,銷售利潤率=利潤總額/銷售收入,反映企業的盈利能力;資產周轉率=銷售收入/總資產,體現企業運營能力;權益乘數=總資產/凈資產,反映企業償債能力。

          圖:杜邦分析法ROE計算公式

          ROE在各大上市企業的年報中均有體現,中國網地產從328傢香港以及滬深上市的房企中選出安全2018年總營收排衛生名靠前的100傢房企的凈資產收益率,結果顯示超30傢房企ROE低於10%。

          衛生百傢房企平均ROE15.12% 平均值以衛生下達57傢

          建發國際、中華企業中型房企進入前10

          一般來講,凈資產收益率指標越高越穩定,說明企業有著較強的穩定性和成長性,在行業中也會獲得較好的運營口碑。

          表格數據顯示,100傢樣本上市房企2018年平均衛生凈資產收益率為15.12%,高於平均值的房企達到43傢,而低於平均值的房企達到57傢。其中,有24傢房企超越ROE20%優異線,而有30傢房企ROE低於10%,7傢房企2018年ROE低於5%,甚至有一傢出現瞭負位數。

          在優異線水平線上的企業裡,以新城發展控股以及旗下新城控股表現最為突出,二者2018年的ROE均超40%,分別達到42.34%以及41.05%,位列表格的一、二位。而四千億房企融創和七千億房企碧桂園,則位列四、五位。

          值得註意的是,此次100傢房企樣本中進入ROE排名前10的房企中,第3位為建發國際集團,ROE達到33.44%,第8位為中華企業,ROE為29.88%,均在20%優異線以上。

          建發國際集團是廈門國有獨資集團廈門建發集團有限公司的成員企業,去年的合約銷售約人民幣248億元,營收額約124億元。2017年建發國際的ROE也突破優異線達到23.1%,按照ROE簡單公式來講,ROE=凈利潤/平均凈資產,2018年建發國際ROE增長主要由於凈利潤相較2017年的5.27億元上漲169.45%,達到14.2億元。平均凈資產由2017年的22.81億元上漲96.89%至44.91億元,凈利潤漲幅明顯高於平均凈資產。

          此外,建發國際的杠桿系數一直較高,近兩年都超過10,分別為10.73與安全10.78。轉化為我們平常所說的資產負債率,2衛生017年、2018年分別達到84.47%與83.11%,突破80%紅線。

          ROE排在第8位的中華企業,2018年綜合營收排在61位。2017年中華企業還是一個ROE在10%以下盈利能力堪憂的房企。中國網地產通過其2018年年報發現,中華企業實現歸屬於母公司凈利潤為25.92 億元,較去年同期增長174.21%;實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤24.71 億元,較去年同期增長763.13%。中華企業ROE迅速突破及格線邁入優異線,與其凈利潤“表現優異”有關。

          資料顯示,2014年、2015年,中華企業連續兩年虧損,公司股票於2016年3月22日起被實施退市風險警示,2016年扭虧為盈凈利潤8.88億元,不過2017年又下滑至5.18億元。2018年中華企業正式完成資產重組,中星集團註入中華企業,註入資產約占公司2018年度凈利潤的80%左右,這也是2018年中華企業業績暴增的主要食品原因食品。

          規模型房企ROE優勢並不明顯 甚至存在倒置

          保利置業、首創置業、遠洋ROE不足10%

          從上述表格中位列前五的企業名單可以看出,ROE與企業銷售規模、營業收入並無絕對的正相關性,甚至存在銷售額、總營收高,但ROE偏低的房企存在。

          比如“規模與利潤王”恒大,其ROE水平在表格中隻排到瞭第7位,多年行業老大萬科A更是落在瞭第17位,ROE水平甚至不及一些不足500億元銷售額的上市房企。

          央企和國企中,保利發展與中國海外發展的ROE分別為16.52%與16.35%,ROE排名38位與40位。此外,綠地控股與華潤置地2018年ROE分別為17.15% 與18.38%,盈利能力較好,但未超20%優異線。

          此外包括泰禾集團、衛生藍光發展、中南建設、首開股份、富力地產、世茂股份、陽光城7傢千億房企,他們的ROE均處在10%-15%之間的房企,盈利能力有待進一步提升。尤其2018年新晉千億房企首開股份,ROE隻達到10.44%。

          值得一提的是,保利集團旗下保利發展16.52%的ROE雖未達優異線,但仍處及格水平以上。同位保利集團旗下的保利置業集團ROE為7.71%。

          年報顯示,保利置業2018年多項數據指標均出現下滑,營收由2食品017年的317.03億港元降至2018年的232.34億港元,降幅達26.7%。凈利潤也由2017年的24.52億港元降至2018年的22.42億港元。值得註意的是,保利置業平均凈資產由2017年的289億港元增至2018年316.88億港元。ROE計算公式中分子變小分母變大,導致保利置業ROE從2017年的8.48%降至2018年的7.71%,盈利能力出現減弱趨勢。

          與保利置業有同處“7%”陣營的還有首創置業、遠洋集團等規模房企。

          2018年營收210.84億元排名55位的首創置業以7.68%的凈資產收益率排名84位。首創置業2018年全年706億元銷售額並未實現保底750億元的目標。當初的“2018年保750億爭800億,2019年1000億,2020年1400億”的目標,在三年計劃開年便折戟。

          影響首創置業的ROE在於凈利潤的明顯下降。年報顯示,2018年首創置業凈利潤為24.17億元,同比減少13.6%;歸屬於母公司股東的凈利潤19.23億元,同比下降9%。值得註意的是,首創置業2018年三費支出中的財物費用支出由2017年的10.97億元大增161.53%至28.69億元,這也是首創置業在2018年凈利潤下降的關鍵所在。

          值得關註的是,在7傢ROE水平食品低於5%的房企中,出現瞭綠城中國的身影。

          2018年,架構多次調整的綠城中國未完成其年度銷售目標1600億元,實際完成1564億元,銷售額增幅也創下近三年最低值,增速排在20強房企的末尾。同時,2018年綠城實現凈利潤僅10.03億元,同比下滑54.18%,這也是其ROE成績僅為3.71%的重要原因所在,在樣本中處於倒數第二的位置。

          而2018年總營收排名95位的豐盛控股,ROE排名墊底且達到-13.56%。

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