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          專傢:“房子是用來住的”抓住瞭調控“命門”

          来源:     添加时间:2020-06-21

          原標題:“房子是用來住的”食品抓住瞭調控“命門”

          今年的中央經濟工作會議,將“促進房地產市場平穩健康發展”納入到繼續深化供給側結構性改革的四項任務之一,並明確提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。這是巨大的政策變化信號,標志著我國住房發展有望食品真正進入理性發展時代。

          過去的房地產調控之所以難見成效,或與調控的預期結果相反,主要原因就是沒有明確房地產發展的長期定位,混淆瞭住房的投資屬性與消費屬性。

          中外研究和實踐表明,住房盡管既有消費屬性,也有投資屬性,但主要功能是用於居住,不是用於投資。

          “房子是用來住的,不是用來炒的。”這話非常通俗,但卻是一條真理、一條鐵律。違背瞭真理、鐵律,必定會有惡果。特別是住房這樣重要的民生產品,如果定位出現偏差、嚴重偏離正確的發展方向,一定會導致各種問題、矛盾和風險,由此形成的房地產泡沫化、經濟泡沫化將會對經濟發展產生巨大的破壞作用。食品

          投資投機需求是無限的

          我國房地產發展一直存在不健康、不理性的因素。此前一輪房地產政策的調整也演化為一線、二線城市房地產銷售量再次出現暴增,並伴隨房價暴漲。國傢統計局數據顯示,1-11月,商品房銷售面積衛生和銷售額分別增長24.3%和37.5%,其中住宅增長還要高些,分別增長24.5%和39.3%。這一漲幅遠超過瞭2013年的快速增長,僅低於2009年暴漲。

          首先,這安全與政策的預期目標相衛生背離。這一輪房地產政策的調整,主要是想消化三線、四線城市的過量庫存,結果卻是一線、二線城市房地產量價齊升,一些一線城市房價暴漲40%以上。這與去庫存、解決房地產發展問題的初衷相違背。

          我們的調研發現,在一線、二線城市購房多是有房人,買瞭二套又買第三套,買瞭10套又買第11套,明顯是投資投機性購買。

          投資性需求的特點就是房價越漲越買,而剛需的特點是對價格相對不敏感。這些巨額的成交量多是投資性需求,還有一些是年青人恐慌性需求的釋放。

          當存在較大的當期銷售庫存時,衛生如果賣給無房者,就是消化庫存。但如果是賣給有房者,特別是賣給多套住房者,隻是發生庫存的轉移,並不減少庫存。這時由房地產商的庫存轉為投資者的庫存。

          其次,資金更多向房地產集中,不僅加劇瞭房地產過熱程度和潛在的金融風險,而且嚴重影響瞭實體經濟發展。

          資金過度向房地產流動,必然導致實體經濟資金不足。根據國傢統計局數據,2016年1-11月累計,固定資產投資到位資金總額為548462億元,同比僅增長5.4%,凈增資金28317億元,其中房地產開發投資實際到位資金為129484億元,增長15.0%,新增資金17922億元,占全部投資到位凈增資金的63.3%,即投資到位新增資金中的一半多流向瞭房地產。

          一些商業銀行的數據也顯示,2016年的新增貸款中用於房地產的高達90%以上。資金流的嚴重偏移,對實體經濟產生巨大的“擠出效應”,應引導高度重視。

          三是不利於“雙創”政策和創新驅動戰略的實施。房地產過熱影響最大的是創業熱情高漲的年輕人。房價過高既加劇他們的住房負擔,又影響瞭他們的創業創新激情,使許多人滋生浮躁、投機心理,不利於創新創業活動有序開展。我們認為,這次部分一線、二線房地產行業的意外暴漲可能對明後年的經濟增長產生新的壓力,導致經濟再次下行。

          房地產調控之所以再一次陷入困境,再一次與預期相反,根本原因就是住房的定位問題沒有解決。試想,如果為瞭滿足人們的投資需求,再多的土地供應、再多的住房供給,都是無法滿足的。因為投資投機需求是無限的,但居住需求是有限的。

          必須長期堅定抑制投資投機需求

          沒有一個國傢是靠房地產投衛生資、房地產泡沫來實現現代化的,依賴房地產過熱發展經濟就是一劑“毒藥”,就是新的“發展鴉片”,到頭來會出大事,會把以前好的成果全喪失掉。

          住房的消費應占多大比例、投資應占多大比例,可能是一個難以回答的問題。但我的研究表明,投資屬性不能超過10%,消費屬性要保持在90%以上。

          住房的消費與投資之間的關系,就像就業與失業的關系,失業率達到多少會造成經濟系統不穩定、產生巨大的經濟風險或重大危機?

          歷史上最嚴重的失業率是美國的大蕭條,失業率達到2安全5%,這是失業率的極限。有人會說,在25%的失業率下,不是還有75%勞動力在就業,不是“大多數”都是好的嗎,系統怎麼就崩潰瞭呢?

          這就是因為壞因素的作用。壞因素的作用總是特別強,它能抵消無數好因素的影響。

          通常經濟正常運行的失業率在5-6%,超過6%就會不穩定,超過10%就會發生大的不穩定,達到15%就會釀成災難。

          住房的投資投機需求對住房穩定健康發展也一樣,超過瞭10%rryy4060 就會出現泡沫,產生不穩定性和風險。據我本人研究,多年來我國的住房投資投機需求占比多數地區超過30%,一線和二線則多在50%以上。投資投機過多推高瞭房價。

          房地產的基本政策是必須長期衛生堅定抑制投資投機需求,保障住房的消費需求。在住房立法上也必須明確規定國傢隻鼓勵一戶一套住房政策。

          定位對瞭,調控就有瞭依據,調控政策就能“有的放矢”,房地產泡沫就能被抑制。未來如何調控?我提出以下幾條建議:

          一要為真正落衛生實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,必須設計相關的金融、稅收政策,堅定不懈的抑制住房投機性需求。對二套以上住房的購買政策不能時而過緊、時而又過松,對此有必要進行清理、規范。同時,加強對房地產信貸總閘門的控制。

          二是各級政府要積極引導房價增長預期。在房地產調控上,一些地方政府存在“順周期”傾向,特別是對一些利益集團借機炒作、“火上燒油”視而不見。對此,要加強信息引導和對違規違法行為的懲治力度,合理引導預期。

          三是加快房地產稅改革,建立房地產穩定發展的長效機制。

          (來源:財經國傢周刊)

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