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          1. 政府或不應回購商品房 住宅市場長期看供不應求

            来源:     添加时间:2020-06-21

            5月7日,中國社會科學院發佈瞭《房地產藍皮書:中國房地產發展報告》。研究人員稱,迫於財政收入下降的壓力,地方政府出臺支持房地產市場發展政策的可能性較大。可能實施的支持政策主要有兩個,一是降低二套房貸的首付比例和利率,二是政府回購商品房作為保障性住房。這兩大措施都可以起到消化房地產市場庫存的作用。

            根據國傢統計局的數據,今年一季度末的商品房待售面積為6.5億平方米,相當於2014年商品房銷售面積的54%。開發商的庫存壓力可想而知。而且,因為目前銷售面積是負增長,待售面積還可能進一步增加。庫存壓力抑制瞭開發商的投資意願,使房地產開發投資的增長率下滑到瞭個位數。這進而又使他們減少土地購置,對地方政府的土地出讓收入造成影響。因此,誠如社科院的報告所言,地方政府非常有可能繼續出臺支持房地產市場的政策。上述兩大政策,前者的目的是刺激購房需求,增加銷售面積;後者的作用則是直接幫助開發商消化庫存。

            前者已經成為常規性的政策,後者在實施中則還存在一些問題,需要地方政府從長遠出發,完善相關的制度。

            首先,需要考慮房地產市場長期的供求關系。回購商品房作保障性住房,是以房地產市場供過於求的判斷為基礎的。目前來看,這個判斷是成立的,一些城市的商品住宅銷售情況不好,特別是三四線城市。但長期來看,我國的住宅市場應該還是供不應求,整體上還需擴大供給。目前,城鎮居民人均的住房建築面積略多於30平方米,還有提高的必要。最近10多年,房地產市場行情火爆,但供給食食品品增長其實是落後於需求增長的。

            城鎮人口10年增加瞭2億多,如果新增的城鎮人口要享有平均居住面積,10年間需增加城鎮住宅面積60多萬億平方米。實際上,從2003年到2012年這10年衛生,城鎮新建住宅面積共75萬億平方米,其中商品住宅竣工面積為約60萬億平方米,扣除掉廢棄的住宅面積,凈增的住宅面積其實難以完全滿足新增城鎮人口的住房需求。前幾年,住宅建設滯後於需求,這是住宅價格長期快速上漲的主要原因。近些年,住宅建設開始還清欠賬,但考慮到新型城鎮化還會使城鎮人口繼續的增長,現在做出住宅市場已經供過於求的判斷,國產人人看人人拍視頻似乎為時尚早。

            其次,需要考慮市場發展和制度建設的問題。保障性建設的重要理論基礎是“雙軌制”住房體系——市場的歸市場,保障的歸保障。如果回購的商品房作保障房,那就有政府為開發商“兜底”的嫌疑,不利於市場的自我調節和長期發展。另外,回購商品房作保障房還會遇到一些具體問題。例如,商品房的容積率一般小於保障房、建築面積一般大於保障房,回購商品房衛生作保障房會使保障房的標準提升,那就有可能增加不符合被保障資格的人占有衛生保障房的可能性。總之,回購商品房作保障房,需要有相應的理論和制度作為前提。

            (來源:21世紀經濟報道)

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